公募REITs一季報透視：保租房出租率普遍超95%，產業園區項目承壓

基金一季報顯示，公募REITs業績表現分化明顯。總的來看，除3月新上市的兩只產品外，其余25只公募REITs一季度累計實現營業收入逾20億元，累計凈利潤超4億元。其中，部分項目產品凈利潤增長顯著，高速公路REITs業績進一步修復；保障性租賃住房項目出租率高；但產業園區的出租情況待改善。中信證券研究團隊分析指出，相較于2022年四季度，國內經濟活動持續修復和貨車通行費優惠政策影響結束，交通基礎設施REITs底層資產的車流量和通行費均顯著回升；倉儲物流REITs一季度則經營表現穩健，體現出一定的抗周期能力；較高的出租率也支撐了保障房REITs一季度經營平穩、現金流穩定。不過產業園區REITs中，重要現金流提供方租戶到期不續約、提前退租等因素導致部分REITs的出租率顯著下滑，拖累同期業績。具體看來，截至2023年一季度末，建信中關村REIT底層資產出租率為68.47%。一季報出爐后的4月21日，該基金在二級市場大跌，收盤跌幅達5.91%。不過以租金作為收益主要來源的保障性租賃住房普遍呈現高出租率，大多在95%以上。具體來看，中金廈門安居REIT持有的2個基礎設施項目，截至2023年3月31日，園博公寓出租率為99.45%，珩琦公寓出租率為99.55%。紅土深圳安居REIT持有4個基礎設施項目，截至2023年3月31日，安居百泉閣項目保障性租賃住房出租率為98.69%；安居錦園項目保障性租賃住房出租率為98.87%；保利香檳苑項目和鳳凰公館項目保障性租賃住房的出租率分別為99.01%和99.52%。還有華夏北京保障房REIT持有2個基礎設施項目，截至2023年3月31日，文龍家園項目出租率為97.62%，熙悅尚郡項目出租率為92.74%。另外，華夏基金華潤有巢REIT的有巢泗涇項目和的有巢東部經開區項目，截至2023年3月31日，出租率分別為96.99%和92.43%。對于基金底層資產的兩個項目未來出租率和租金水平，華夏基金基礎設施與不動產業務部聯席行政負責人莫一凡表示，目前項目出租率相較招募書預測的90%及91%已分別提升了2.4%和6%，東經項目的出租率后面可能繼續上升。整體看未來在無重大不利因素下，項目年度平均出租率預計將保持平穩。租金增長方面，莫一帆表示，隨著長三角一體化以及人口持續流入，預計上海市未來租賃需求將進一步增加，整體看供需不均衡的矛盾仍將持續存在。根據中指研究院數據，上海2022年及2023年一季度平均租金分別增長9.5%、3.6%。未來高品質與高性價比的保租房項目將長期受到市場青睞。華夏基金基金經理于春超表示，隨著多重不利因素基本消除，高速公路行業經營情況迅速改善，全國路網交通量呈現出恢復態勢。探親訪友、商務出行、外出旅游等需求增長勢頭迅猛，客車流量的增長也將更為顯著。鵬華基金也表示，隨著穩經濟政策的深化落實以及經濟結構不斷優化，經濟基本面穩中向好，第一產業、第二產業和城鄉居民生活用電增速高于全社會平均水平，相關資產項目運營也將持續受益。