2.62萬元拍下北京一房產2%份額權益該如何分配？

央廣網北京2月21日消息（總臺中國之聲記者管昕）據中央廣播電視總臺中國之聲《新聞縱橫》報道，近日，北京市門頭溝區一處商品房在網上司法拍賣2%份額的消息引發關注。根據北京市平谷區人民法院的拍賣公告，被拍賣房產的建筑面積為59.11平方米，按照2%的份額，實際拍賣面積僅為1.1822平方米。網絡拍賣鏈接網頁截圖（來自拍賣網站）目前，網拍已于2月15日結束，該標的網絡拍賣成交價格為26166.6元。在我們的印象里，購買房產都會默認以“套”起賣。按份額出售，只出售2%，法拍房還能這樣操作？買家競拍后將獲得哪些權利？根據法院的拍賣公告，變賣標的位于北京市門頭溝區東老店5號樓5層503號房屋（2%份額），規劃用途為住宅，建筑面積59.11平方米。但是具體拍賣房子的哪一部分，并沒有明確的界限，只是拍賣其中的2%份額。買家能否住得進去？易居研究院研究總監嚴躍進認為：“理論上講，他（競得人）有2%的份額，他也應該可以搬得進去，搬進去到底住哪里？類似房產即便是成交以后，因為沒有實際的居住權益，或者說他是不可能真正去入住的，這樣我認為會衍生出很多糾紛跟矛盾。”據報道，法院相關人員此前回應媒體稱：2%的份額沒有對房子的絕對使用權，但在房本上會有所體現。如果搬不進去，可以起訴擁有98%份額的人，要求把那部分權益以現金的形式補上，但這得另訴。記者在法拍網站上查詢注意到，拍賣“部分產權份額”的例子有很多，其中多為50%、三分之一等房產份額，也不乏有“36.66%”這類份額比例，甚至還有一處北京市朝陽區的商品房，即將拍賣份額為1%，起拍價為8萬元。一位在北京長期從事不良資產處置的業內人士林先生告訴記者，按份額出售在國內還比較罕見。林先生說：“之前一直在提，但在實踐過程中我們還沒成功過。這套房子拍賣完以后，按份分，但是住的過程中就沒法分，比如說你占多少，哪個房間是你的，哪幾個平米是你的，沒法實現。包括現在有好多商業地產，一個人買不起，就會有每個人按份共有的情況。”北京某房屋評估機構相關負責人告訴記者，他們承辦相關業務時，遇到的多是拍賣百分百產權的標的物。他說：“大概率都是在銀行按揭時形成了逾期，這種形成的不良（資產）才去拍賣的，但是銀行給你授信的時候，只會是百分百產權，才會給你貸款，不會按比例份額去貸款的?！边@位房屋評估機構負責人還表示，拍賣2%的房產份額，從拍賣規則和法律角度講，這樣的拍賣是沒有問題的。但競得以后，從使用角度來講，確實法律上沒有明確作出規定。他說：“從司法拍賣程序上來講，屬于正常拍賣，沒什么特殊的，只是從2%份額上來講確實比較特殊，這么少的一個份額。從產權上來講是沒有糾紛的，但是確實從使用上來講，交割肯定會有問題。到底怎么界定，是按面積界定、按產權界定，這是一個挺復雜的問題，也沒什么法律上的規定說一定是在衛生間還是在臥室。但從產權上來講，這2%的產權可以再做擔保物去典當，或者到金融機構去融資，但實際上作為出借方未必認可?！倍辔环扇耸恳矊τ浾弑硎?，按份額購買房產在法律上是允許的，但在實際生活中可能會帶來一系列的復雜問題，特別是在與共有人的關系處理上。那么，競得2%的房屋產權份額以后，競得人都享有哪些權益？中國政法大學兼職教授、商事仲裁員詹暉對中國之聲表示：“實際上在民法典物權編里也有明確規定，包括原來的物權法，這種情況叫做‘按份共有’，在一個房屋或其他不動產的產權證上，可以劃分它的共有權，這種情況是比較常見的，但是像這樣占有2%權益的比較少，但是規則是允許的。這種情況雖然少見，也是符合我們國家執行相關法律和司法解釋的政策和導向的。”詹暉表示，對競得人來說，沒有處分整套房產的權利，也沒有占有使用房屋的權利，在實踐中確實存在一定的風險。但競得人有要求析產的權利。詹暉說：“風險就在于因為2%的權利拍得人，實際上是沒有處分或者賣掉整套房屋的權利，也沒有占有使用的權利，因為畢竟我們還是更傾向于保護98%的權益所得者。他可以對房屋進行析產之訴，向98%的權益所得者要求分割房產，當然這套房產實物上是不可能分割的，通過折價的方式可要求就2%的份額獲得相應補償，然后把這2%過戶給98%的所有權人。因為司法拍賣是以實現債權人的債權回收作為一個基本目的，所以雖然這種情況比較少，但是如果債務人擁有不動產的2%的份額，人民法院的執行工作也是可以對它進行拍賣的?！焙芏嗑W友提出疑問，對競得人來說，在落戶和子女入學方面，是否也享有相應的權益？按照相關法律規定，即使競得人僅擁有2%的房產份額，不動產證書上也必須注明其姓名和份額。這種情況下，競得人的子女能否在房屋所在學區就讀？北京市海淀區某學區相關人員對記者表示，如果以監護人房產為依據入學，就必須是監護人父母雙方單獨或者共同持有。詹暉對記者表示，涉及落戶和入學的具體規定，由于各地政策不一，具體情況主要由當地公安機關和教育部門來認定?！耙驗檫@個政策實際上每個城市多少都是有一點不一樣的，甚至每個區都會不一樣。這樣的規則實際上應該是屬于公安機關的戶籍管理部門，最終根據現有規定來進行最終判斷。所以我們也無法得出結論說，這種情況下肯定能落戶或者肯定不能落戶?！闭矔熣f。也有拍賣行業專業人士表示，拍下這套房子2%的份額，主要能享受的是未來房子漲價增值的部分，其他方面意義不大。更多精彩資訊請在應用市場下載“央廣網”客戶端。歡迎提供新聞線索，24小時報料熱線400-800-0088；消費者也可通過央廣網“啄木鳥消費者投訴平臺”線上投訴。版權聲明：本文章版權歸屬央廣網所有，未經授權不得轉載。轉載請聯系：cnrbanquan@cnr.cn，不尊重原創的行為我們將追究責任。