上海土拍下半場成交118.85億，民營房企入局打破“央國企壟斷”

2024年4月16日，上海2024年第一批集中供地第2輪6幅宅地迎來出讓。最終6幅地塊攬金118.85億元，3幅地塊觸頂成交，2幅地塊底價（0溢價率）成交。“央國企壟斷”形勢發生動搖，龍湖和大華從諸多國字頭房企中搶下2幅宅地，在新的中小套型規則下，房企拿地意愿穩中有升。上海一批次第2輪土拍結果民企打破國企“一家獨大”局面回顧今天的交易結果，6宗地塊中，普陀桃浦科技智慧城地塊、嘉定新城菊園地塊分別由中環、保利&建發底價成交，浦東曹路地塊由象嶼&聯發溢價6.49%摘得。在3幅封頂地塊中，龍湖拿下奉賢新城地塊，靜安中興地塊由越秀搖號拿下，大華也幸運搖中閔行浦錦地塊。值得一提的是，閔行浦錦地塊是所有地塊中熱度最高的一幅宅地，共12家房企參與。比較有意思的一點是，本輪拿地的很多房企，都是此前當地深耕的企業，包括龍湖、大華和越秀，究竟是巧合還是運氣？耐人尋味。靜安中興社區地塊，華潤置地、中海、越秀等9家房企參與，最終越秀以15.97億搖號摘得。值得一提的是，越秀在去年4月的首輪土拍中，總價7.244億元競得靜安中興社區一幅地塊，時隔一年，再次拿下同片區地塊。中環國際此前也深耕桃浦智創城，而龍湖則在奉賢新城打造了龍湖TOD綜合體，龍湖天曜和龍湖奉賢天街項目，本次龍湖再次拿地，開發前來或更信手拈來。此外，大華此前也在浦江鎮小試牛刀，打造了位于浦江鎮南拓區的大華星曜，而本次拿的地塊位置更佳。匯總上海第一批次兩回合的土拍結果，總交易金額252.96億元，平均溢價率7.37%，平均樓板價45513元/平，9幅地塊溢價成交。從拿地房企來看，除了拿地的大華和龍湖，央國企依然是·上海土地市場的“絕對玩家”。變局：“中小套型”松綁3月15日，上海土地市場發布公告，對中小套面積限定標準做出了調整。從2006年開始，執行了18年之久的“7090”政策，即將退出歷史舞臺。調整后，多層住宅建面不大于100平、小高層住宅建面不大于110平、高層住宅建面不大于120平。目前市場上的銷售主力多為總高20層以上的高樓，在解除“緊箍咒后”，開發商可以將入門小戶型面積上限設計到120平。另一個值得關注的是，在本輪出讓地塊的公告中，對于中小套型占比要求也有所降低。其中，如浦東曹路、閔行浦錦地塊的中小占比縮至50%，嘉定新城和靜安中興地塊中小占比回調至60%，桃浦地塊中小占比為70%。在今年一批次土拍，同為中興路社區的地塊，中小占比大幅回調。上海一批次土拍中小套型占比今年土地呈“量縮質升”態勢總體來看，上海第一批次土拍熱度還算可圈可點，盡管地塊熱度存在分化，民營房企難覓蹤影，但央國企開發商的拿地熱情依然很高，尤其是頭部的房企開發商。值得注意的是，包括閔行古美社區地塊、浦東北蔡地塊、閔行浦錦街道地塊的參拍房企都在10家以上。所以說，上海2024年開局的土拍，依然延續2022年以來央國企為主力的格局。有業內人士認為，在市場低迷期補充核心城市的優質土儲，已成為當下央國企投資的主要策略。另外根據2024年上海土地供應計劃，今年上海宅地供應量較去年略有削減，這在一批次土拍中就有所體現，不過有業內人士分析認為，上海地塊呈現出“減量提質”的特點。數量上僅有11幅地塊，總出讓面積33.86萬方，相較去年一批次土拍19幅地塊94.4萬方，出讓面積同比下降約64%。從地塊位置來看，供應質量保持高水準。不僅有2幅靜安中興路這樣的市中心地塊，還有閔行古美、浦東北蔡、楊浦長海、普陀桃浦、閔行浦錦等熱點板塊地塊，滿足從改善到剛改的需求。結語總體來看，一批次土拍下半場出現了民營房企拿地的身影，或是上海土地市場出現轉機的信號。當然，地塊的分化格局始終未改變，多家房企依然會集中競逐優質地塊，而能級相對較弱的地塊，熱度并不高。土地市場向來是樓市的晴雨表，隨著上海一批次土拍落下帷幕，上海二批次土拍也會很快到來，市場行情究竟能否好轉將再次成為買房人的焦點。