【地產(chǎn)問(wèn)答室】第⑧期：土拍市場(chǎng)里殺出的黑馬房企；深圳擬取消二手房指導(dǎo)價(jià)；閔行為什么那么火？......

Q1上海首輪土拍的特點(diǎn)？相較去年土拍，今年首輪土拍主要有3個(gè)特點(diǎn)：1、土拍節(jié)奏調(diào)整，首輪供應(yīng)地塊數(shù)量減少。2、土拍熱度上升，參拍房企明顯增多。除4宗地塊底價(jià)成交外，其余成交地塊溢價(jià)率均超7%。參拍企業(yè)較多，最多33家房企搶一宗地，熱門地塊土拍耗時(shí)較長(zhǎng)，昨日參拍的西虹橋地塊歷時(shí)近8小時(shí)才成交。3、外來(lái)房企及民企拿地增加。除保利、招商等央企在上海大量拿地外，浙江國(guó)企和南通海門國(guó)企也紛紛進(jìn)駐上海，它們?cè)诒据喭僚闹芯月?lián)合體形勢(shì)成功拿下地塊。此外，龍湖、新天和等民企也加緊布局上海市場(chǎng)。Q2拿地隊(duì)伍中殺出來(lái)一些黑馬房企，這些房企有什么共性？近期一些具有實(shí)體企業(yè)背景的開發(fā)商在全國(guó)一二線城市加緊布局，如江蘇亞倫、新希望、偉星、雅戈?duì)枺鼉赡辏趥鹘y(tǒng)民營(yíng)開發(fā)商戰(zhàn)略收縮的時(shí)候，反而是這類有母公司實(shí)體產(chǎn)業(yè)支撐的企業(yè)在擴(kuò)張。對(duì)于實(shí)體企業(yè)來(lái)說(shuō)，尤其主業(yè)是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的實(shí)體企業(yè)，面臨繼續(xù)投資原有行業(yè)邊際收益遞減，甚至?xí)濆X的問(wèn)題，那么投資房地產(chǎn)也是種不錯(cuò)的投資渠道。比如亞倫，目前投資的城市多是一二線城市，從投資保值上來(lái)講確定性更高。未來(lái)的百?gòu)?qiáng)中有實(shí)體產(chǎn)業(yè)支撐的民企可能會(huì)頂替部分傳統(tǒng)民企的角色，但也由于這類型企業(yè)的加入，行業(yè)的整體負(fù)債率可能會(huì)變的更低，行業(yè)更加穩(wěn)健。Q3一邊是一二線城市土地市場(chǎng)火熱，一邊是售樓處訪問(wèn)量下降，這兩種現(xiàn)象如何理解？這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該分開來(lái)看，一方面是一二線城市并非每塊土地都熱，熱點(diǎn)地塊主要是核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)稀缺地塊，一般這些區(qū)域的房子成交量也是比較好，來(lái)人來(lái)訪也比較多；核心地塊熱度升溫的背后是開發(fā)商戰(zhàn)略布局回歸一二線城市，同時(shí)，取消集中供地后，每個(gè)城市每個(gè)批次供出來(lái)的土地?cái)?shù)量大幅下降，表現(xiàn)為“狼多肉少”，競(jìng)爭(zhēng)加劇；另一方面，來(lái)人來(lái)訪情況下降，主要集中在一二線城市的外圍、非核心區(qū)域，這些項(xiàng)目確實(shí)有一定去化壓力。一線城市核心區(qū)域的部分項(xiàng)目近期也存在來(lái)人來(lái)訪情況下降的跡象，主要是近兩個(gè)月大量新盤供應(yīng)上市，對(duì)購(gòu)房人群分流。Q4深圳擬取消二手房指導(dǎo)價(jià)，有啥影響？該政策還未有官方正式確認(rèn)發(fā)布，據(jù)了解只是部分機(jī)構(gòu)收到電話通知，如果該調(diào)整屬實(shí)的話，意味著實(shí)行兩年的指導(dǎo)價(jià)政策退出市場(chǎng)。近兩年深圳二手房極低的成交量也直接反映了該政策的強(qiáng)力效應(yīng)。指導(dǎo)價(jià)取消后，直接給市場(chǎng)兩個(gè)預(yù)期：第一、二手房市場(chǎng)價(jià)格上漲的預(yù)期；第二、居民購(gòu)房加杠桿的預(yù)期。預(yù)計(jì)掛牌量和成交量會(huì)有上升，指導(dǎo)價(jià)基本在成交價(jià)的6-8折左右，取消這個(gè)政策，購(gòu)買二手房的購(gòu)房者的首付壓力也會(huì)明顯下降，刺激二手房市場(chǎng)升溫。深圳一二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯，對(duì)于新房市場(chǎng)也有一定的提振作用。深圳作為全國(guó)樓市政策調(diào)整的風(fēng)向標(biāo)，樓市政策的不斷松動(dòng)，意味著全國(guó)層面新一輪救市潮或?qū)⒌絹?lái)。Q5上海閔行為什么那么火？從產(chǎn)業(yè)發(fā)展看，閔行區(qū)為上海原來(lái)的重工基地，房地產(chǎn)市場(chǎng)化初期的購(gòu)買力支撐力相對(duì)較好。當(dāng)前閔行已經(jīng)從單一的以老閔行重工產(chǎn)業(yè)發(fā)展為依托虹橋的物流商務(wù)產(chǎn)業(yè)、依托于交大和華師大等高校的紫竹科創(chuàng)園、莘莊商務(wù)區(qū)以及閔行航天城等等。住房需求的總量充足且住房需求層次較為豐富。從地理位置看，閔行區(qū)毗鄰徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)，浦東新區(qū)，能夠較好地承接市區(qū)改善型需求的外溢住房需求，能夠多區(qū)域內(nèi)生性需求進(jìn)行有效補(bǔ)充。疊加2035上海規(guī)劃把閔行區(qū)歸入中心城區(qū)、莘莊及虹橋升格為城市副中心等利好，閔行區(qū)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期被重塑。免責(zé)聲明：本文中的觀點(diǎn)、分析和研究結(jié)果等僅供參考，不構(gòu)成任何形式的投資、金融或其他建議，投資者或者讀者有責(zé)任自行做出決定，并自行承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。本期地產(chǎn)問(wèn)答室結(jié)束，歡迎繼續(xù)來(lái)找我們提問(wèn)！下期問(wèn)題征集中征集方式1、評(píng)論區(qū)留言，把您的問(wèn)題講清楚，以及需要保密的信息給予說(shuō)明；2、發(fā)送郵件到songxuemei@tospur.com，留下您的疑惑，以及需要保密的信息說(shuō)明；3、加微信tongyan41，跟客服同小妍交流，留下您需要咨詢的問(wèn)題。問(wèn)題范圍地產(chǎn)方面問(wèn)題不限大至如宏觀經(jīng)濟(jì)、政策點(diǎn)評(píng)、房地產(chǎn)金融、城市價(jià)值、房企困境等等小至近期熱點(diǎn)如現(xiàn)房銷售、保交付、提前還貸等等注意事項(xiàng)1、在所有的提問(wèn)中，我們會(huì)精選出五個(gè)大家普遍關(guān)注的問(wèn)題進(jìn)行解答。2、一周一期，每期問(wèn)題征集于周四下午5：30截止，解答于周五下午統(tǒng)一公布。3、我們的解答僅僅是一家之言，難免有偏頗和誤差，歡迎對(duì)問(wèn)題熟悉的朋友參與答復(fù)，把你的答案留言評(píng)論區(qū)下即可。—同策研究院視頻號(hào)——近期活動(dòng)—聲明：本同策研究院微信公眾號(hào)內(nèi)容版權(quán)、報(bào)告發(fā)布等最終解釋權(quán)歸同策研究院所有。所述內(nèi)容和意見僅供參考，不構(gòu)成市場(chǎng)交易和投資建議。未經(jīng)本公眾號(hào)授權(quán)，嚴(yán)禁在任何平臺(tái)(包括但不限于微信公眾號(hào))以任何形式(包括但不限于文字、圖片、錄音、錄像)傳播本同策研究院公眾號(hào)刊發(fā)的所有內(nèi)容。抄襲、盜用及篡改我司發(fā)布內(nèi)容者，將依法追究法律責(zé)任。歡迎大家監(jiān)督舉報(bào)。部分圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，若有疑問(wèn)請(qǐng)聯(lián)系郵箱songxuemei@tospur.com